Qu’est-ce qu’une servitude ?
Les servitudes donnent à une autre personne ou entité le droit d’empiéter ou d’utiliser efficacement un terrain qui appartient à quelqu’un d’autre. Elles sont couramment accordées aux entreprises de services publics, mais ont plusieurs autres objectifs.
Avant d’acheter une propriété, il est important de savoir s’il existe des servitudes en place. Apprenez-en plus sur ce que sont les servitudes et comment elles fonctionnent.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Bien que vous puissiez vous hérisser à l’idée de laisser quelqu’un d’autre empiéter sur vos terres, la plupart des propriétés ont des servitudes d’une certaine sorte. Elles peuvent être utilisées pour les routes ou données aux sociétés de services publics pour le droit d’enterrer des câbles ou d’accéder aux lignes de services publics. Les propriétaires enclavés paient parfois des servitudes pour traverser le terrain de quelqu’un d’autre afin d’atteindre leur maison ou d’autres destinations. Ces paiements peuvent être effectués une fois, annuellement ou selon un calendrier convenu. Les servitudes peuvent également expirer après une certaine période.
Les terrains contenant une servitude sont parfois appelés « servitude ». Lorsque vous cherchez à acheter une propriété, recherchez les servitudes dans les registres publics, surtout si vous envisagez d’installer une piscine ou d’ériger une structure supplémentaire. Un propriétaire ne peut pas construire au-dessus d’une servitude.
Comment fonctionnent les servitudes ?
Les servitudes peuvent entrer en vigueur de différentes manières, et les règles exactes varient selon les États et les municipalités. Les servitudes d’utilité publique, par exemple, peuvent être inscrites dans les actes de propriété. Certaines servitudes sont simplement implicites par nécessité – si votre voisin ne peut pas accéder à sa propriété sans passer par la vôtre, par exemple. Parfois, une personne peut obtenir une servitude par « possession adverse », simplement en utilisant la propriété d’un autre pendant une certaine période. D’autres doivent être expressément accordées par écrit.
Les servitudes courent généralement avec la terre – elles sont transmises de plein droit avec elle lorsqu’elle est vendue ou autrement transférée à un nouveau propriétaire. Cela peut varier selon le type de servitude et les spécificités de l’accord, mais de nombreuses servitudes sont supposées être permanentes.
Types de servitudes
Le type de servitude le plus courant dans les quartiers résidentiels concerne les services publics. Vous pourriez avoir une servitude qui permet à un électricien de la ville de s’introduire sur votre propriété pour atteindre un poteau électrique si vous en avez un dans votre cour. Ce type de servitude d’accès ne serait très probablement pas spécifiquement défini.
Vous devez savoir où se trouvent les services publics souterrains, surtout si vous prévoyez d’excaver une partie de votre terrain. Toutes les canalisations d’égout ne passent pas par la rue ; il est courant de trouver une canalisation d’égout ou un puisard dans une arrière-cour dans les villes plus anciennes. Vous pouvez appeler une ligne directe de la ville dans certaines municipalités et la division des services publics enverra un employé municipal pour jalonner votre propriété avec des drapeaux, décrivant les types de services publics qui sont souterrains.
Les autres types de servitudes pourraient impliquer une allée ou un chemin partagé qui pourrait être le seul point d’accès de la route à une maison derrière votre propriété. Ces types de servitudes sont souvent permanents et sont transférés avec la vente de la propriété (ils sont également appelés servitudes d’appurtenance).
Servitudes négatives
Une servitude négative empêche quelque chose de se produire, comme la plantation d’un bosquet d’arbres qui bloquerait le signal satellite de télévision d’un propriétaire ou même une vue qui contribue à la valeur de la propriété.
Il est généralement plus facile d’offrir de payer votre voisin pour une servitude si vous devez en acquérir une sur son terrain. Assurez-vous simplement de l’enregistrer.
Les servitudes par prescription
Les servitudes par prescription sont acquises par « usage hostile, ouvert et notoire. » Les servitudes par prescription peuvent être réclamées par une personne qui traverse continuellement une parcelle de terrain appartenant à une autre personne sans la permission ou le consentement du propriétaire. Pensez-y comme une version des droits des squatters.
Les servitudes prescriptives se trouvent généralement dans des environnements plus ruraux, et non dans un environnement urbain.
Les servitudes prescriptives par rapport à la possession défavorable
Bien qu’elle soit similaire à l’obtention d’une servitude prescriptive, la possession défavorable implique une utilisation notoire continue pendant une période pouvant aller jusqu’à 20 ans – voire plus dans certains États. L’utilisation est connue de tous et elle est flagrante. L’utilisateur a effectivement revendiqué la propriété exclusive du bien.
Une servitude prescriptive consiste davantage à partager le terrain en question plutôt qu’à se l’approprier entièrement.
Consultez un avocat si vous espérez acquérir un bien par possession adverse, car vous pourriez devoir payer les taxes foncières en souffrance qui y sont associées. Plusieurs autres mises en garde juridiques existent également, et elles varient selon les États.
Les implications des servitudes
Les acheteurs de maison ne lisent pas toujours un rapport préliminaire d’assurance titre ou un engagement de titre lorsqu’ils achètent une propriété, mais ces deux documents devraient inclure l’emplacement de toute servitude.
Un exemple de description de servitude pourrait dire qu’elle « couvre les 5 pieds à l’est. » Cela signifierait que vous ne pouvez pas construire une clôture ou installer tout type de structure permanente – ou même une piscine – dans une zone qui s’étend sur 5 pieds le long du côté est de la limite de votre propriété.
Certaines servitudes ne sont mentionnées que dans les documents relatifs au titre de propriété. Elles ne sont pas dessinées sur une carte, alors vous devrez peut-être mettre la main sur la carte de l’évaluateur ou le plan du cadastre pour déterminer exactement où elles se trouvent. Vous pouvez également demander la description de la servitude dans le document juridique enregistré par livre et page dans les registres publics.
Key Takeaways
- Une servitude donne à quelqu’un le droit d’empiéter sur une partie de la propriété d’une autre personne dans un but précis.
- Elles sont couramment accordées aux entreprises de services publics, mais elles peuvent aussi être accordées pour d’autres raisons, par exemple lorsqu’un voisin doit traverser une autre propriété pour atteindre la sienne.
- Les règles relatives aux servitudes varient selon l’État, la municipalité et le type d’utilisation concerné.
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