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Variación (uso del suelo)

En general, en la práctica de la planificación local del uso del suelo se utilizan dos amplias categorías de varianzas: varianzas de superficie (o de volumen) y varianzas de uso.

Una varianza de superficie es el tipo más común. Puede ser solicitada por un constructor o propietario cuando una configuración extraña del terreno, o a veces las mejoras físicas (estructuras) en el terreno, requiere una relajación de las regulaciones aplicables para evitar negar al propietario los mismos derechos y el uso de la propiedad que disfrutan los dueños de las propiedades vecinas. Un ejemplo de libro de texto sería una casa construida en un terreno de forma extraña. Si la forma extraña del terreno hace que el propietario o el constructor tengan que cumplir con los retranqueos estándar especificados en el código, se podría solicitar una varianza para permitir un retranqueo reducido. Otro caso sería el de una casa construida en un terreno con pendiente. Si la pendiente del terreno hace que sea oneroso cumplir con el límite de altura -generalmente debido a la forma en que el código del municipio requiere que se mida la altura- entonces se podría solicitar una varianza para una estructura de mayor altura debido a las condiciones especiales del terreno.

Una varianza de uso es una varianza que autoriza un uso del terreno que normalmente no está permitido por la ordenanza de zonificación. Este tipo de varianza tiene mucho en común con un permiso de uso especial (a veces conocido como permiso de uso condicional). Algunos municipios no ofrecen este proceso y optan por gestionar estas situaciones con permisos de uso especial. La concesión de una variante de uso también puede ser similar, en efecto, a un cambio de zona. Esto puede, en ciertos casos, considerarse una zonificación puntual, que está prohibida en muchas jurisdicciones.

En cualquier caso, la solicitud de varianza se justifica sólo si existen condiciones especiales en el lote que crean una dificultad que hace que sea demasiado difícil cumplir con los requisitos normales del código. Del mismo modo, una solicitud de variación en un terreno normal sin condiciones especiales podría ser denegada con buen criterio. Las condiciones especiales o la dificultad deben surgir de alguna configuración física del terreno o de sus estructuras. La situación financiera o personal del solicitante no suele tenerse en cuenta. Según la mayoría de los códigos que regulan las desviaciones, la aprobación de la desviación no debe suponer un peligro para la salud o la seguridad pública y no debe conceder un privilegio especial al propietario. En otras palabras, cuando se concede una varianza, cualquier otro propietario con condiciones similares en el lugar debería poder obtener una varianza similar; este criterio se suele abordar citando precedentes.

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