Permis de construire : Ce qu’il faut savoir
De nombreuses améliorations et réparations domiciliaires sont effectuées par les propriétaires et même certains entrepreneurs sans bénéficier des permis de construire légalement requis et des inspections obligatoires qui les accompagnent.
Les raisons de contourner ces réglementations peuvent être qu’un propriétaire ou un entrepreneur essaie d’esquiver les frais du permis ou qu’il craint que les taxes augmentent si les améliorations sont officiellement cataloguées. Les raisons varient toujours.
Mais de nombreuses craintes concernant le processus de permis sont sans fondement. De plus, le potentiel de problèmes est important si vous ne demandez pas les permis appropriés et ne les faites pas approuver.
Ce qu’est un permis de construire
Un permis de construire est une approbation par une agence gouvernementale locale qui certifie que les travaux ont été effectués selon une certaine norme. Parce qu’il est stylisé comme un permis (c’est-à-dire une permission), il doit être obtenu avant le début des travaux. Une fois que les travaux ont été réalisés de manière satisfaisante, le permis est clôturé et approuvé.
Les permis de construire sont valables pour une durée déterminée. Une fois que le permis de construire a été accordé, vous ne disposez pas d’un temps illimité pour commencer et terminer les travaux. Généralement, vous devez commencer dans un délai de six mois ou d’un an. Les projets doivent généralement être achevés dans un délai d’un an ou de 18 mois.
Les permis ne sont pas toujours nécessaires
Certains propriétaires peuvent penser que toute réparation ou amélioration qu’ils font autour de la maison sera passée au peigne fin par un inspecteur qui a l’intention d’attraper le moindre petit défaut.
En réalité, il existe de nombreuses réparations et améliorations qui peuvent être effectuées sans permis. Les règles en la matière varient largement d’une collectivité à l’autre, et le même projet qui nécessite un permis de construire et des inspections programmées dans un endroit donné peut ne pas en nécessiter dans une autre juridiction.
Généralement, vous êtes autorisé à remplacer de nombreux éléments existants de votre maison sur une base de un pour un sans permis. Tout ce qui modifie la structure de votre maison ou représente une amélioration immobilière nécessite un permis.
Vous pouvez remplacer un interrupteur cassé ou un robinet qui fuit, par exemple, mais l’ajout d’une terrasse ou d’une pièce supplémentaire nécessite un permis. Votre communauté peut avoir des ressources en ligne qui expliquent quels types de travaux nécessitent des permis et des inspections, ou vous pouvez appeler le bureau des permis et demander à parler à un inspecteur.
Vous pouvez parler au bureau des permis
Il est généralement possible d’appeler le bureau local d’inspection des bâtiments et des permis pour obtenir des conseils sur les permis, et souvent vous pouvez le faire de manière anonyme.
Bien que les bureaux des permis souhaitent de plus en plus que les citoyens cherchent de l’aide en ligne, il y a tout simplement trop de variables et de zones grises qui peuvent être éclaircies par des conseils en ligne.
Le bureau des permis existe pour s’assurer que les améliorations de la maison sont effectuées en toute sécurité et ne présentent aucun risque pour les résidents. Les inspecteurs qui sont dans le bureau et disponibles sont devraient être disponibles pour répondre aux questions. S’il n’y a pas d’inspecteur actuellement disponible, l’un d’eux vous rappellera.
Le coût des permis peut être prohibitif
Souvent, il n’y a pas de frais fixes pour un permis de construire. Les coûts du permis peuvent varier en fonction du coût estimé et de la complexité du projet.
La construction d’une clôture peut nécessiter un permis de 55 $, par exemple, tandis que la construction d’une grande maison neuve peut nécessiter un permis de construire de 2 000 $.
A l’échelle nationale, le permis de construire moyen a coûté 1, 224 $ en 2020, avec une fourchette typique d’environ 400 $ à environ 2 100 $.
Mais ces coûts moyens représentent de nombreux permis pour la construction neuve de maisons entières, et il existe de nombreux projets pour lesquels les permis de construire coûtent 100 $ ou moins. Il est assez courant que les coûts des permis soient basés sur un pourcentage du coût prévu du projet. Si vous travaillez avec un entrepreneur, les coûts du permis sont généralement inclus dans l’offre que vous avez reçue.
Des permis de propriétaire/constructeur peuvent être délivrés
Les bureaux d’inspection locaux délivrent couramment des permis aux propriétaires pour qu’ils effectuent eux-mêmes toutes sortes de travaux – jusqu’à servir de CG (entrepreneur général) lors de la construction d’une maison entière. Pour ce type de projet, votre collectivité peut délivrer un permis spécial de propriétaire/constructeur qui vous permet d’occuper la maison pendant une période déterminée (généralement environ un an) tout en sous-traitant les tâches individuelles du travail.
En tant que propriétaire/constructeur, vous agissez comme votre propre entrepreneur général au lieu d’en engager un. Cela vous permet effectivement d’économiser sur ces pénibles frais de 15 à 25 % facturés par les CG.
Mais vous portez également le fardeau des responsabilités potentielles, dont beaucoup peuvent être graves. L’embauche d’un entrepreneur licencié, assuré et cautionné vous protège mieux de ces responsabilités.
Il est essentiel de savoir que les permis de propriétaire-constructeur ne vous permettent pas de travailler sur des maisons dont vous n’êtes pas propriétaire.
Les servitudes peuvent affecter votre projet
Lorsqu’une ligne électrique, une conduite d’égout, un trottoir ou tout autre chemin de service commun et continu traverse votre propriété, vous disposez probablement d’une servitude – une restriction légale qui vous empêche d’apporter des changements qui affectent ou limitent ces lignes de services publics ou d’autres caractéristiques.
Il arrive qu’une partie de votre propriété soit réservée pour une éventuelle future route. Vous ne pourrez pas construire sur toute partie de votre propriété où une servitude est enregistrée.
Pour connaître les servitudes en vigueur, vérifiez la plaque de votre propriété, disponible en ligne sur le site de l’évaluateur de votre comté ou dans ses bureaux. En général, vous n’êtes jamais autorisé à construire sur les servitudes, à moins qu’il ne s’agisse d’ajouts mineurs, comme des clôtures.
Les marges de recul des propriétés sont cruciales
Les marges de recul sont des tampons obligatoires entre les limites de la propriété et les structures permanentes qui aident à maintenir un sentiment d’ouverture dans les communautés, ainsi qu’à fournir des marges de sécurité en cas d’incendie.
Par exemple, si vous étendez le côté de votre maison, vous devrez connaître les distances de recul requises par votre code du bâtiment local. Il y aura probablement des règles de retrait pour l’extension d’une propriété à l’avant et à l’arrière d’une maison, également.
En général, cela implique le maintien d’une distance minimale entre le bord des structures et les limites de la propriété arpentée. Les ajouts structurels à la maison, les garages, les remises et les terrasses peuvent tous être soumis à ces règles de retrait. Encore une fois, votre bureau local d’inspection des bâtiments peut vous indiquer quelles sont les règles de recul en vigueur.
Les dérogations sont possibles
Alors que les servitudes sont rarement levées, les violations du recul et de certaines autres exigences de zonage sont parfois autorisées par le biais du processus légal de demande et de réception d’une dérogation.
Une dérogation est une exception officiellement approuvée aux ordonnances de zonage. Le plus souvent, les dérogations sont demandées lorsqu’un propriétaire souhaite construire une maison plus grande sur le terrain que ce qui est autorisé par les ordonnances de zonage.
En demandant une dérogation, le propriétaire peut être autorisé à construire cette maison plus grande, ou à compléter un ajout de pièce qui viole les règles de retrait. Le bureau des permis peut consulter les voisins lorsqu’une dérogation est demandée, et leur approbation peut être la clé de l’obtention de la dérogation.
Les plans de construction de stock nécessitent une approbation
Vous pouvez penser que tout plan de maison ou plan bleu publié ou créé par un architecte, ou tout plan de construction publié pour un hangar ou un garage, est automatiquement suffisant pour obtenir un permis. Après tout, les plans de construction de stock abondent sur Internet.
Mais votre bureau local des permis de construire devra quand même examiner ces plans avant de les approuver ou non. Même si les plans de stock peuvent avoir été dessinés par un architecte, votre bureau peut exiger que les plans soient créés par un architecte agréé dans votre État.
Les CCR peuvent ajouter des restrictions
Les autres accrocs potentiels lors de la recherche d’un permis sont les conditions, les conventions et les restrictions (CCR) que l’on trouve souvent dans les communautés planifiées, les lotissements ou les développements unitaires planifiés (PUD). Les CCR agissent comme une sorte d’ordonnance de zonage fantôme – des ordonnances dans les ordonnances.
Ces restrictions s’ajoutent à vos ordonnances municipales, et vous devrez les respecter pour éviter de violer votre accord contractuel avec l’association de quartier.
Les inspections sont obligatoires
L’inspection fait partie intégrante du processus global d’obtention du permis, et en aucun cas vous ou votre entrepreneur ne devez ignorer cette étape.
Avec certains projets, il y aura même deux inspections – une au stade du gros œuvre et une inspection finale. L’inspecteur est là pour s’assurer que les travaux ont été effectués conformément au code local.
C’est souvent une visite très brève et superficielle. Lorsqu’un inspecteur est déjà familiarisé avec le travail d’un entrepreneur, l’inspection peut être brève mais approfondie. Les inspecteurs pourraient consacrer plus de temps à l’inspection si les travaux ont été effectués par un propriétaire.
Les inspections échouées peuvent être inspectées à nouveau
L’une des raisons pour lesquelles les propriétaires évitent de demander un permis de construire est qu’ils redoutent l’idée d’échouer à une inspection tout ou rien.
Dans la plupart des cas, vous aurez la possibilité de corriger les problèmes qui ont été signalés. L’inspecteur reviendra pour une deuxième inspection (ou même plus, si nécessaire) et signera (ou fermera) le permis une fois que les travaux auront été effectués à sa satisfaction.
Ignorer le processus de permis est grave
Il peut être très tentant d’ignorer le processus de permis et de cacher les travaux que vous effectuez, surtout s’ils se trouvent à l’intérieur de la maison où vous pouvez travailler sans que personne ne les voie. Et si vous pouvez vous en sortir, il est tout aussi probable que de tels raccourcis vous coûteront cher au final.
Si l’on découvre que vous avez effectué des travaux sans permis requis, vous pourriez être contraint de demander un permis après coup, à un coût considérablement accru. Et vous pourriez même devoir arracher des murs ou des plafonds pour que les travaux puissent être inspectés. Si vous avez fait des erreurs, vous serez obligé de démolir tout le travail et de recommencer.
Votre couverture d’assurance du propriétaire peut également être affectée. Par exemple, si vous êtes victime d’une inondation ou d’un incendie dû à de mauvais travaux de plomberie ou d’électricité, votre police d’assurance peut refuser de vous couvrir si les travaux ont été effectués sans permis.
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