Variance (utilisation du sol)
Deux grandes catégories de variantes sont généralement utilisées dans la pratique de l’aménagement du territoire local : les variantes de zone (ou de masse) et les variantes d’utilisation.
Une variante de zone est le type le plus courant. Elle peut être demandée par un constructeur ou un propriétaire foncier lorsqu’une configuration étrange du terrain, ou parfois des améliorations physiques (structures) sur le terrain, nécessite un assouplissement des règlements applicables pour éviter de refuser au propriétaire les mêmes droits et l’utilisation de la propriété dont jouissent les propriétaires des propriétés voisines. Un exemple classique serait celui d’une maison construite sur un terrain de forme irrégulière. Si la forme bizarre du terrain rend difficile pour le propriétaire ou le constructeur de se conformer aux marges de recul standard spécifiées dans le code, une dérogation peut être demandée pour permettre une marge de recul réduite. Un autre exemple serait une maison construite sur un terrain en pente. Si la pente du lot rend onéreux le respect de la limite de hauteur – typiquement en raison de la façon dont le code de la municipalité exige que la hauteur soit mesurée – alors une variance pourrait être demandée pour une structure de hauteur accrue en raison des conditions spéciales du lot.
Une variance d’utilisation est une variance qui autorise une utilisation du terrain qui n’est pas normalement autorisée par l’ordonnance de zonage. Une telle variance a beaucoup de points communs avec un permis d’utilisation spéciale (parfois appelé permis d’utilisation conditionnelle). Certaines municipalités n’offrent pas ce processus, préférant traiter ces situations dans le cadre de permis d’utilisation spéciale. L’octroi d’une dérogation d’utilisation peut également être similaire, dans les faits, à un changement de zone. Cela peut, dans certains cas, être considéré comme un zonage ponctuel, ce qui est interdit dans de nombreuses juridictions.
Dans un cas comme dans l’autre, la demande de dérogation n’est justifiée que si des conditions spéciales existent sur le lot qui créent une difficulté rendant trop difficile le respect des exigences normales du code. De même, une demande de dérogation sur un lot normal sans conditions spéciales pourrait judicieusement être refusée. Les conditions spéciales ou les difficultés doivent généralement découler d’une certaine configuration physique du lot ou de ses structures. La situation financière ou personnelle du demandeur ne peut normalement pas être prise en considération. En vertu de la plupart des codes régissant les dérogations, l’approbation de la dérogation ne doit pas entraîner un risque pour la santé ou la sécurité publique et ne doit pas accorder de privilège spécial au propriétaire. En d’autres termes, lorsqu’une dérogation est accordée, tout autre propriétaire présentant des conditions de site similaires doit être en mesure d’obtenir une dérogation similaire ; ce critère est souvent abordé en citant des précédents.