Wat is een erfdienstbaarheid?

Easements geven een andere persoon of entiteit het recht om grond die eigendom is van iemand anders effectief te betreden of te gebruiken. Ze worden meestal verleend aan nutsbedrijven, maar kunnen ook voor andere doeleinden worden gebruikt.

Voordat u een woning koopt, is het belangrijk om te weten of er erfdienstbaarheden aanwezig zijn. Lees meer over wat erfdienstbaarheden zijn en hoe ze werken.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Hoewel u misschien huiverig bent voor het idee dat iemand anders uw land mag betreden, hebben de meeste eigendommen wel een erfdienstbaarheid van welke aard dan ook. Ze kunnen worden gebruikt voor wegen of aan nutsbedrijven worden gegeven voor het recht kabels te graven of toegang te krijgen tot nutsleidingen. Soms betalen huiseigenaren voor erfdienstbaarheden om over andermans grond hun huis of andere bestemming te kunnen bereiken. Deze betalingen kunnen eenmalig, jaarlijks of volgens een overeengekomen schema worden verricht. Erfdienstbaarheden kunnen ook na een bepaalde periode vervallen.

Grond met een erfdienstbaarheid wordt ook wel een “servient estate” genoemd. Wanneer u op zoek bent naar een eigendom, zoek dan naar erfdienstbaarheden in de openbare registers, vooral als u van plan bent om een zwembad aan te leggen of een extra bouwwerk op te richten. Een eigenaar kan niet bovenop een erfdienstbaarheid bouwen.

Hoe werken erfdienstbaarheden?

Emissies van erfdienstbaarheid kunnen op verschillende manieren in werking treden, en de exacte regels verschillen per staat en gemeente. Zo kunnen erfdienstbaarheden van nutsbedrijven in de eigendomsakte worden opgenomen. Sommige erfdienstbaarheden zijn gewoon uit noodzaak geïmpliceerd – als uw buurman niet bij zijn eigendom kan komen zonder over het uwe te gaan, bijvoorbeeld. Soms kan een persoon een erfdienstbaarheid verkrijgen door “nadelig bezit”, gewoon door het gebruik van andermans eigendom gedurende een bepaalde periode. Andere erfdienstbaarheden moeten uitdrukkelijk schriftelijk worden verleend.

Soorten erfdienstbaarheden

Het meest voorkomende type erfdienstbaarheid in woonwijken is dat voor openbare nutsvoorzieningen. U kunt een erfdienstbaarheid hebben die een elektricien van de gemeente toestaat uw eigendom te betreden om een elektriciteitspaal te bereiken als u er een in uw achtertuin hebt staan. Dit soort erfdienstbaarheid van toegang is waarschijnlijk niet specifiek gedefinieerd.

U moet weten waar ondergrondse nutsvoorzieningen zich bevinden, vooral als u van plan bent om een deel van uw land af te graven. Niet elke riolering loopt door de straat; het is gebruikelijk om in oudere steden een riolering of beerput in een achtertuin te vinden. In sommige gemeenten kunt u een hotline bellen, waarna de nutsbedrijven een gemeentewerker sturen om met vlaggen aan te geven welke leidingen onder de grond liggen.

Erfdienstbaarheden

Andere soorten erfdienstbaarheden kunnen betrekking hebben op een gemeenschappelijke oprit of een gemeenschappelijk pad, dat de enige toegang vanaf de weg tot een huis achter uw eigendom kan zijn. Deze erfdienstbaarheden zijn vaak permanent en gaan over bij de verkoop van het onroerend goed (ook wel erfdienstbaarheden genoemd).

Negatieve erfdienstbaarheden

Een negatieve erfdienstbaarheid voorkomt dat iets gebeurt, zoals het planten van een groepje bomen dat het televisiesatellietsignaal van de huiseigenaar zou blokkeren of zelfs een uitzicht dat bijdraagt aan de waarde van het onroerend goed.

Erfdienstbaarheden door verjaring

Eerfdienstbaarheden door verjaring worden verkregen door “vijandig, openlijk en berucht gebruik”. Op een erfdienstbaarheid door verjaring kan aanspraak worden gemaakt door iemand die zonder toestemming of toestemming van de eigenaar voortdurend over een stuk grond van een ander rijdt. Zie het als een versie van krakersrechten.

Doorschrijfplichtige erfdienstbaarheden komen over het algemeen voor op het platteland, niet in een stedelijke omgeving.

Doorschrijfplichtige erfdienstbaarheden versus ongewenst bezit

Hoewel het vergelijkbaar is met het verkrijgen van een doorschrijfplichtige erfdienstbaarheid, is er bij ongewenst bezit sprake van ononderbroken, berucht gebruik gedurende een periode van maximaal 20 jaar – in sommige staten zelfs langer. Het gebruik is algemeen bekend en het is flagrant. De gebruiker heeft in feite het exclusieve eigendom van het eigendom opgeëist.

Een voorschrijvende erfdienstbaarheid is meer een kwestie van het delen van de grond in kwestie dan van het volledig overnemen ervan.

De gevolgen van erfdienstbaarheden

Huiskopers lezen niet altijd een voorlopig rapport van de eigendomsverzekering of een titelverbintenis wanneer ze een onroerend goed kopen, maar in beide documenten moet de locatie van eventuele erfdienstbaarheden worden vermeld.

Een voorbeeld van een beschrijving van een erfdienstbaarheid zou kunnen zeggen dat deze “de oostelijke 5 voet beslaat”. Dit zou betekenen dat je niet kunt een hek te bouwen of te installeren elk type van permanente structuur-of zelfs een zwembad in een gebied dat loopt voor 5 meter langs de oostkant van uw eigendomslijn.

Sommige erfdienstbaarheden worden alleen genoemd in de titel papierwerk. Ze zijn niet ingetekend op een kaart, dus je zou kunnen hebben om je handen op de taxateur kaart of plat kaart om precies te bepalen waar ze zich bevinden. U kunt ook vragen naar de beschrijving van de erfdienstbaarheid in het juridische document dat met boek en bladzijde is opgenomen in de openbare registers.