Pozwolenia na budowę: What to Know

Wiele ulepszeń domu i napraw jest wykonywanych przez właścicieli domów, a nawet niektórych wykonawców bez korzyści wynikających z prawnie wymaganych pozwoleń na budowę i obowiązkowych inspekcji, które idą z nimi.

Powody omijania tych przepisów mogą być takie, że właściciel domu lub wykonawca próbuje uniknąć kosztów pozwolenia lub dlatego, że obawiają się, że podatki wzrosną, jeśli ulepszenia są oficjalnie skatalogowane. Powody zawsze są różne.

Ale wiele obaw związanych z procesem uzyskiwania pozwoleń jest bezpodstawnych. Plus, potencjał problemów jest znaczący, jeśli nie ubiegać się o odpowiednie pozwolenia i mieć je zatwierdzone.

Co to jest pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę jest zatwierdzenie przez lokalną agencję rządową, która poświadcza, że praca została wykonana zgodnie z pewnym standardem. Ponieważ jest ono określane jako pozwolenie (czyli zezwolenie), musi być uzyskane przed rozpoczęciem prac. Po zadowalającym zakończeniu prac, pozwolenie jest zamykane i zatwierdzane.

Pozwolenia budowlane są ważne przez określony czas. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę nie masz nieograniczonej ilości czasu na rozpoczęcie i zakończenie prac. Zazwyczaj trzeba zacząć w ciągu sześciu miesięcy lub roku. Projekty zazwyczaj muszą być ukończone w ciągu roku lub 18 miesięcy.

Pozwolenia nie zawsze są wymagane

Niektórzy właściciele domów mogą myśleć, że każda naprawa lub ulepszenie, które wykonują wokół domu, będzie dokładnie przeanalizowane przez inspektora, który ma zamiar wyłapać każdą drobną wadę.

W rzeczywistości istnieje wiele napraw i ulepszeń, które można wykonać bez pozwolenia. Zasady różnią się w zależności od społeczności, a ten sam projekt, który wymaga pozwolenia na budowę i zaplanowanych inspekcji w jednym miejscu, może nie wymagać ich w innej jurysdykcji.

Ogólnie rzecz biorąc, możesz zastąpić wiele istniejących elementów swojego domu na zasadzie jeden do jednego bez pozwolenia. Wszystko, co zmienia strukturę domu lub stanowi rzeczywiste ulepszenie nieruchomości będzie wymagało pozwolenia.

Możesz wymienić zepsuty przełącznik światła lub cieknący kran, na przykład, ale dodanie pokładu lub dodatku do pokoju wymaga pozwolenia. Twoja społeczność może mieć zasoby internetowe, które wyjaśniają jakie rodzaje prac wymagają pozwoleń i inspekcji, lub możesz zadzwonić do biura pozwoleń i poprosić o rozmowę z inspektorem.

Możesz porozmawiać z biurem pozwoleń

Zazwyczaj można zadzwonić do lokalnego biura inspekcji budowlanych i pozwoleń po poradę dotyczącą pozwoleń, a często można to zrobić anonimowo.

Pomimo, że urzędy wydające pozwolenia coraz częściej chcą, aby obywatele szukali pomocy online, jest po prostu zbyt wiele zmiennych i szarych stref, które można wyjaśnić za pomocą wskazówek online.

Urząd wydający pozwolenia istnieje po to, aby zapewnić, że prace remontowe w domu są wykonywane bezpiecznie i nie stanowią zagrożenia dla mieszkańców. Inspektorzy, którzy są w biurze i dostępni, powinni być dostępni, aby odpowiedzieć na pytania. Jeśli nie ma aktualnie dostępnego inspektora, jeden z nich oddzwoni do ciebie.

Koszty pozwolenia mogą być wygórowane

Często nie ma ustalonej opłaty za pozwolenie na budowę. Koszty pozwolenia mogą się różnić w zależności od szacowanego kosztu i złożoności projektu.

Budowanie ogrodzenia może wymagać pozwolenia na $55, na przykład, podczas gdy budowanie dużego nowego domu może wymagać pozwolenia na budowę $2,000.

Nationally, the average building permit cost $1, 224 in 2020, with a typical range of about $400 to about $2,100.

Ale te średnie koszty reprezentują wiele pozwoleń na nową budowę całych domów, a istnieje wiele projektów, dla których pozwolenia na budowę kosztują $100 lub mniej. Jest to dość powszechne dla kosztów zezwolenia, aby być oparte na procent przewidywanych kosztów projektu. Jeśli pracujesz z wykonawcą, koszty pozwolenia są zazwyczaj wliczone w ofertę, którą otrzymałeś.

Pozwolenia dla właścicieli/budowniczych mogą być wydawane

Lokalne biura inspekcji rutynowo wydają pozwolenia dla właścicieli domów na wykonanie wszelkiego rodzaju prac samodzielnie, aż do pełnienia funkcji GC (generalnego wykonawcy) przy budowie całego domu. Dla tego rodzaju projektu, Twoja społeczność może wydać specjalne pozwolenie dla właściciela/budowniczego, które pozwala na zajmowanie domu przez określony czas (zazwyczaj około jednego roku) przy jednoczesnym podzlecaniu poszczególnych zadań dla danej pracy.

Jako właściciel/budowniczy, działasz jako własny generalny wykonawca zamiast zatrudniać jednego. Pozwala to zaoszczędzić na bolesnych 15-25 procentowych opłatach pobieranych przez generalnego wykonawcę.

Ale ponosisz również ciężar potencjalnych zobowiązań, z których wiele może być poważnych. Wynajęcie licencjonowanego, ubezpieczonego, związanego wykonawcy lepiej izoluje cię od tych zobowiązań.

Niezwykle ważne jest, aby wiedzieć, że pozwolenia dla właścicieli-budowniczych nie pozwalają na pracę na domach, których nie jesteś właścicielem.

Służebności mogą wpłynąć na twój projekt

Gdziekolwiek linia energetyczna, kanalizacyjna, chodnik lub inna wspólna i ciągła ścieżka przechodzi przez twoją własność, prawdopodobnie masz służebność – prawne ograniczenie, które uniemożliwia ci dokonywanie zmian, które wpływają lub ograniczają te linie lub inne cechy.

Istnieją przypadki, gdzie część twojej własności może być zarezerwowana dla potencjalnej przyszłej drogi. Nie będziesz w stanie budować na żadnej części swojej nieruchomości, na której istnieje służebność w rejestrze.

Aby dowiedzieć się o wszelkich obowiązujących służebnościach, sprawdź swój plan nieruchomości, dostępny online na stronie rzecznika hrabstwa lub w jego biurach. Ogólnie rzecz biorąc, nigdy nie wolno budować na służebnościach, chyba że są to niewielkie dodatki, takie jak ogrodzenia.

Odstępy od nieruchomości są krytyczne

Odstępy są obowiązkowymi odbojami pomiędzy granicami nieruchomości a stałymi strukturami, które pomagają utrzymać poczucie otwartości w społecznościach, jak również zapewniają margines bezpieczeństwa w przypadku pożarów.

Na przykład, jeśli przedłużasz bok swojego domu, musisz być świadomy wymaganej odległości od budynku, zgodnie z lokalnym kodeksem budowlanym. Zwykle wiąże się to z zachowaniem minimalnej odległości między krawędzią konstrukcji a badanymi granicami nieruchomości. Strukturalne dodatki do domu, garaże, szopy i tarasy mogą podlegać tym zasadom. Ponownie, lokalne biuro inspekcji budowlanej może dać ci znać, jakie przepisy są w mocy.

Warianty są możliwe

Służebności są rzadko uchylane, naruszenia do setback i niektóre inne wymagania zagospodarowania przestrzennego są czasami dozwolone poprzez proces prawny ubiegania się i otrzymywania wariancji.

Wariant jest oficjalnie zatwierdzonym wyjątkiem od rozporządzeń zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej wariancje są wymagane, gdy właściciel domu chce zbudować większy dom na działce niż jest to dozwolone przez przepisy zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskując o wariancję, właściciel domu może być dopuszczony do budowy tego większego domu, lub do ukończenia dodatku do pokoju, który narusza przepisy dotyczące ustawienia. Biuro zezwoleń może konsultować się z sąsiadami, gdy wariancja jest wymagana, a ich zgoda może być kluczem do uzyskania wariancji.

Stock Building Plans Need Approval

Możesz myśleć, że każdy plan domu lub blueprint, który jest opublikowany lub stworzony przez architekta, lub każdy opublikowany plan budynku dla szopy lub garażu, jest automatycznie wystarczające do uzyskania pozwolenia. Po tym wszystkim, plany budynków akcji obfitują na Internecie.

Ale twój lokalny budowlany pozwolenie biuro wciąż potrzebuje przeglądać te plany przed zatwierdzać one lub nie zatwierdzać one. Nawet jeśli plany mogą być narysowane przez architekta, biuro może wymagać, aby plany zostały stworzone przez architekta licencjonowanego w danym stanie.

CCRs Can Add Restrictions

Innymi potencjalnymi przeszkodami przy staraniach o pozwolenie są warunki, przymierza i ograniczenia (CCRs), które często znajdują się w planowanych społecznościach, podziałach lub planowanych jednostkach rozwoju (PUDs). CCR-y działają jak rodzaj shadow zoning ordinance – przepisy w przepisach.

Te ograniczenia są dodatkiem do przepisów miejskich, i trzeba będzie je spełnić, aby uniknąć naruszenia umowy ze stowarzyszeniem sąsiedzkim.

Inspekcje są obowiązkowe

Inspekcja jest integralną częścią całego procesu uzyskiwania pozwolenia, i w żadnym wypadku ani ty, ani twój wykonawca nie powinniście ignorować tego kroku.

W przypadku niektórych projektów, będą nawet dwie inspekcje – jedna na etapie wykończeniowym i jedna końcowa. Inspektor jest tam po to, aby upewnić się, że praca została wykonana zgodnie z lokalnymi przepisami.

Często jest to bardzo krótka, zdawkowa wizyta. Kiedy inspektor jest już zaznajomiony z pracą wykonawcy, inspekcja może być krótka, ale dokładna. Inspektorzy mogą poświęcić więcej czasu na inspekcję, jeżeli praca została wykonana przez właściciela domu.

Nieudana inspekcja może być skontrolowana ponownie

Jednym z powodów, dla których właściciele domów unikają ubiegania się o pozwolenie na budowę, jest strach przed porażką podczas inspekcji typu „wszystko albo nic”.

W większości przypadków będziesz miał możliwość poprawienia problemów, które zostały zasygnalizowane. Inspektor powróci na drugą inspekcję (lub nawet więcej, jeśli to konieczne) i podpisze (lub zamknie) pozwolenie, gdy praca zostanie wykonana zgodnie z jego lub jej oczekiwaniami.

Ignorowanie procesu uzyskiwania pozwolenia jest poważne

Może być bardzo kuszące, aby zignorować proces uzyskiwania pozwolenia i ukryć pracę, którą wykonujesz, zwłaszcza jeśli jest ona wewnątrz domu, gdzie możesz pracować bez niczyjej wiedzy. Jeśli wyjdzie na jaw, że wykonałeś prace bez wymaganego zezwolenia, możesz być zmuszony do ubiegania się o zezwolenie po fakcie, co wiąże się z wysokimi kosztami. Być może trzeba będzie nawet wyburzyć ściany lub sufity, aby prace mogły zostać skontrolowane. Jeśli popełniłeś jakieś błędy, będziesz zmuszony zburzyć całą pracę i zacząć od nowa.

Twoje ubezpieczenie właściciela domu może również zostać naruszone. Na przykład, jeśli masz powódź lub pożar z powodu złej instalacji wodno-kanalizacyjnej lub elektrycznej, Twoja polityka ubezpieczeniowa może odmówić pokrycia, jeśli praca została wykonana poza pozwoleniem.