Fannie Mae: O Que Faz e Como Funciona
Há muito boas hipóteses de já ter ouvido falar de Fannie Mae. Mas sabe o que faz e como funciona?
A Associação Nacional Federal de Hipotecas (FNMA), tipicamente conhecida como Fannie Mae, é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) fundada em 1938 pelo Congresso durante a Grande Depressão como parte do New Deal. Foi criada para estimular o mercado imobiliário, disponibilizando mais hipotecas a mutuários de rendimento moderado a baixo.
Fannie Mae não origina nem fornece hipotecas a mutuários. Mas compra-as e garante-as através do mercado hipotecário secundário. Na realidade, é um dos dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário. O outro é o seu irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, outra empresa patrocinada pelo governo criada pelo Congresso.
Fannie Mae’s Early Days
No início dos anos 1900, conseguir uma hipoteca – só uma hipoteca – não era uma tarefa fácil. Muitas pessoas não tinham dinheiro para garantir um adiantamento, e os empréstimos eram quase sempre de curto prazo – não como aqueles com os períodos de amortização a longo prazo que conhecemos hoje em dia. De facto, quando muitos dos empréstimos eram devidos na altura, normalmente exigiam grandes pagamentos de balões do devedor. O banco executava a hipoteca se o proprietário não conseguisse fazer o pagamento ou refinanciar. Isso tornar-se-ia difícil com o início da Grande Depressão. As taxas anuais de execução hipotecária aumentaram todos os anos desde 1926 (os números do primeiro ano foram mantidos) até 1934, quando a taxa atingiu um pico bem superior a 12%.
O Congresso dos Estados Unidos respondeu criando a Fannie Mae. O objectivo era ajudar a criar um fluxo de financiamento habitacional disponível para todos em todos os mercados. Isto levou ao financiamento de hipotecas a longo prazo a taxa fixa, permitindo aos proprietários de habitações refinanciar os seus empréstimos em qualquer altura durante o seu empréstimo.
1938
p> O ano em que o Congresso criou a Fannie Mae.
Em 1968, a Fannie Mae começou a financiar-se vendendo acções e títulos depois de o governo os ter retirado do Orçamento Federal.No entanto, Fannie Mae manteve os seus laços com o governo como um GSE, com um conselho de administração composto por não mais de 13 membros. Também está isenta de impostos locais e estatais.
Key Takeaways
- Fannie Mae é uma empresa patrocinada pelo governo que disponibiliza hipotecas a mutuários de rendimentos baixos e moderados.
- Não concede empréstimos, mas apoia-os ou garante-os no mercado hipotecário secundário.
- Fannie Mae fornece liquidez ao investir no mercado hipotecário, agrupando empréstimos em títulos garantidos por hipoteca.
- Fannie Mae foi socorrida pelos EUA. governo após a crise financeira e foi retirada da lista da NYSE.
Criando Liquidez
Ao investir no mercado hipotecário, a Fannie Mae cria mais liquidez para mutuantes tais como bancos, sucursais, e cooperativas de crédito, o que por sua vez lhes permite subscrever ou financiar mais hipotecas. As hipotecas que adquire e as garantias devem satisfazer critérios rigorosos. Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa unifamiliar em 2021 é de $548.250 (contra $510.400 em 2020) para a maioria das áreas e $822.375 (contra $765.600 em 2020) para áreas de alto custo. Estas áreas incluem o Havai, Alasca, Guam, e as Ilhas Virgens Americanas, onde os valores médios das casas estão acima do valor de base em pelo menos 115%.
Para fazer negócios com Fannie Mae, um credor hipotecário tem de cumprir a Declaração sobre Empréstimo Subprime emitida pelo governo federal. A declaração aborda vários riscos associados aos empréstimos subprime, tais como taxas introdutórias baixas seguidas de taxas variáveis mais elevadas; limites muito elevados sobre quanto uma taxa de juro pode aumentar; limitada a nenhuma documentação sobre rendimentos; e características do produto que tornam provável o refinanciamento frequente do empréstimo.
Em 2019, Fannie Mae forneceu mais de $650 mil milhões em liquidez para financiar o mercado imobiliário. Isto ajudou as pessoas em todo o país a comprar, refinanciar e alugar cerca de três milhões de casas.
Mortgage-Backed Securities
Após a compra de hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae agrupa-as para formar títulos garantidos por hipoteca (MBS). MBS são títulos garantidos por uma hipoteca ou pool de hipotecas. Os títulos garantidos por hipoteca da Fannie Mae são adquiridos por instituições tais como companhias de seguros, fundos de pensões, e bancos de investimento. Garante pagamentos de capital e juros sobre o seu MBS.
Fannie Mae também tem a sua própria carteira, geralmente referida como uma carteira retida. Esta investe nos seus próprios títulos garantidos por hipoteca, bem como os de outras instituições. Fannie Mae emite dívida denominada dívida de agência para financiar a sua carteira retida.
A Crise Financeira
Fannie Mae tem sido negociada publicamente desde 1968. Até 2010, foi negociada na Bolsa de Nova Iorque (NYSE). Foi retirada da bolsa após a hipoteca, habitação e crise financeira, depois de as suas acções terem caído abaixo dos requisitos mínimos de capital exigidos pela Bolsa de Valores de Nova Iorque. Agora negoceia no mercado de balcão.
Práticas antiéticas de empréstimo levaram à crise. Durante o boom imobiliário de meados da década de 2000, os mutuantes baixaram os seus padrões e ofereceram empréstimos à habitação a mutuários com mau crédito. Em 2007, a bolha da habitação rebentou, e centenas de milhares destes mutuários entraram em incumprimento, o que levou ao que ficou conhecido como o derretimento do subprime. Isto teve um efeito de ondulação nos mercados de crédito, o que enviou os mercados financeiros para um caos e criou a recessão mais severa em décadas nos Estados Unidos. (Para mais informações, ver: A Review of Past Recessions.)
Government Takeover and Bailout
No último semestre de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac foram assumidos pelo governo através de uma conservatória da Comissão Federal de Finanças Habitacionais. Na altura, ambos detinham 4,9 biliões de dólares em títulos e títulos garantidos por hipotecas. O Tesouro dos EUA forneceu 191,5 biliões de dólares para manter ambos os solventes. Na sua essência, o governo dos EUA interveio para restabelecer a confiança nos mercados, prometendo salvar os maus empréstimos e evitar uma nova quebra no mercado imobiliário. Desde Maio de 2019, o governo federal recebeu 292 mil milhões de dólares em pagamentos de dividendos de Fannie Mae e Freddie Mac.
Opções de Crédito
Fannie Mae oferece agora uma série de diferentes iniciativas empresariais e opções de crédito a proprietários de casas, trabalhando com mutuantes para ajudar pessoas que de outra forma poderiam ter dificuldades em obter financiamento.
- Hipoteca Pronta para Casa: Este produto permite aos proprietários de casas de habitação assegurar o financiamento e comprar uma casa com um baixo montante de entrada. Os mutuários qualificam-se se tiverem um rendimento baixo a moderado e uma pontuação de crédito inferior a 620. Pessoas com pontuações acima de 620 obtêm melhores preços.
- 3% de adiantamento: Outro recurso para proprietários de casas que podem não ter acesso a fundos suficientes para assegurar um grande adiantamento.
- HFA Preferred: Este programa ajuda os proprietários a acederem a financiamento acessível através de agências locais e estatais de financiamento à habitação e outros financiadores. Os níveis de rendimento para os mutuários são determinados pelo HFA, e não há requisitos de comprador pela primeira vez.
Uma lista completa de produtos e as suas descrições estão disponíveis no website da Fannie Mae.
Modificações de Empréstimos
Na sequência do colapso da hipoteca, a Fannie Mae começou a concentrar-se nas modificações de empréstimos. Desde Setembro de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac completaram cerca de 2,37 milhões de modificações de empréstimo. As modificações de empréstimo alteram as condições de uma hipoteca existente para ajudar os mutuários a evitar o incumprimento das suas hipotecas, acabando em execução hipotecária, e acabando por perder a sua casa. As modificações podem incluir uma taxa de juro mais baixa ou prolongar o prazo do empréstimo. A modificação do empréstimo pode também reduzir os pagamentos mensais.
A Conclusão
Fannie Mae tem conseguido dar a volta a si própria desde que está à beira da falência em 2008. Hoje é o maior financiador de hipotecas de taxa fixa a 30 anos e continua a ser um mecanismo chave para facilitar a propriedade da casa.
/div>
/div>>/div>>div>
/div>>/div>