Quanto tempo é demasiado longo? Limitações de prazo para o Conselho de Administração de Condomínios

Servir num Conselho de Administração da Associação pode ser um trabalho ingrato. É um cargo voluntário não remunerado que vem com responsabilidades fiduciárias e incontáveis obrigações. Há alguns indivíduos que estão à altura da tarefa, voluntariando-se vezes sem conta para a melhoria da sua comunidade, simplesmente por amor ao serviço da sua comunidade, ou, em muitos casos, porque ninguém mais está à altura do desafio. Em muitos casos, verificamos que as Associações têm membros da Direcção que têm servido ano após ano, sem interrupção. Contudo, as recentes emendas estatutárias causaram uma agitação entre os Conselhos de Associação em todo o estado.
A legislatura da Florida decretou recentemente uma emenda à Fla. Estatuto. §718.111(2)(d)(2), que impõe uma limitação de oito (8) anos consecutivos aos membros do Conselho de Administração. Como resultado, muitas Associações estão a descobrir que um ou mais dos seus actuais membros de longa data podem já não ser elegíveis para concorrer à reeleição. A recente alteração estatutária é um tema muito debatido entre os profissionais, particularmente porque a alteração estatutária parece ter um pedido retroactivo. A partir da data deste artigo, a questão só foi tratada pelo Departamento de Regulamentação Comercial e Profissional da Florida (DBPR), e ainda não foi revista pelos tribunais para determinar se a aplicação retroactiva é legal. Com base no debate a que assistimos entre os profissionais de todo o Estado, prevemos que o legislador venha a fazer mais alterações a esta disposição no futuro. Mas entretanto, as disposições da Fla. Estatuto. §718.111(2)(d)(2) e a interpretação da DBPR é a lei que deve ser seguida.
Prior até 1 de Julho de 2017, não havia limites de prazo na Lei do Condomínio, e quaisquer limites de prazo teriam necessariamente de ser expressos nos documentos que regem a Associação. Posteriormente, em 2017, e mais recentemente em 2018, o legislador alterou o Estatuto para incluir limites de prazo. Especificamente, a partir de 1 de Julho de 2018, Fla. Stat. §718.112(2)(d)(2), prevê, na parte pertinente:

A menos que os estatutos prevejam o contrário, uma vaga no conselho provocada pelo termo do mandato de um director deve ser preenchida através da eleição de um novo membro do conselho, e a eleição deve ser por escrutínio secreto. Não é necessária uma eleição se o número de vagas for igual ou superior ao número de candidatos. Para efeitos deste parágrafo, o termo “candidato” significa uma pessoa elegível que tenha apresentado atempadamente a notificação por escrito . . . da sua intenção de se tornar candidato. Excepto num condomínio de timeshare ou não residencial, ou se o mandato escalonado de um membro do conselho não expirar até uma reunião anual posterior, ou se os mandatos de todos os membros expirarem de outra forma mas não houver candidatos, os mandatos de todos os membros do conselho expiram na reunião anual, e tais membros podem candidatar-se à reeleição, a menos que seja proibido pelos estatutos. Os membros do conselho podem cumprir mandatos superiores a 1 ano, se permitido pelos estatutos ou artigos de constituição. Um membro do conselho não pode servir mais de 8 anos consecutivos, a menos que seja aprovado por um voto favorável de proprietários de unidades que representem dois terços de todos os votos expressos na eleição, ou a menos que não haja candidatos elegíveis suficientes para preencher as vagas no conselho no momento da vaga. Se o número de membros do conselho cujos mandatos expiram na reunião anual for igual ou superior ao número de candidatos, os candidatos tornam-se membros do conselho com efeitos a partir do encerramento da reunião anual. Salvo disposição em contrário dos estatutos, quaisquer vagas restantes serão preenchidas pelo voto favorável da maioria dos administradores que compõem o novo conselho, mesmo que os administradores constituam menos de um quorum ou haja apenas um administrador.

br> Em 12 de Setembro de 2018, a Divisão de Condomínios da Florida, Timeshare e Mobile Homes emitiu uma Declaração Declaratória em In re: The Apollo Condominium Association, Inc, Processo N.º: 2018023783, abordando se o limite estatutário de oito anos consecutivos inclui anos de serviço antes da data efectiva da emenda à secção 718.112(2)(d)(2), Estatutos da Flórida. Especificamente, em Apollo, a Associação estava agendada para realizar uma eleição após 1 de Julho de 2018, a data efectiva dos estatutos. Um dos seus membros do conselho de administração tinha servido no mesmo durante mais de oito anos consecutivos e planeava candidatar-se à reeleição. A Declaração da Divisão toma a posição de que “se na próxima eleição agendada o actual membro do conselho tiver servido no conselho durante oito anos consecutivos, esse membro do conselho não será elegível para servir como membro do conselho, a menos que haja menos candidatos elegíveis do que lugares vagos no conselho ou a menos que esse candidato seja aprovado por um voto afirmativo dos proprietários da unidade que representem dois terços de todos os votos expressos na eleição”. Como tal, a Divisão considera que a limitação estatutária de oito anos de mandato se aplica retroactivamente.
Com base no anterior, um membro do conselho não pode servir mais de oito (8) anos consecutivos, a menos que seja aprovado por um voto afirmativo dos proprietários das unidades que representem dois terços de todos os votos expressos na eleição ou a menos que não haja candidatos elegíveis suficientes para preencher as vagas no conselho no momento da vaga. Isto aplica-se retroactivamente aos actuais membros do conselho que tenham exercido funções no conselho durante mais de oito (8) anos consecutivos e que desejem concorrer à reeleição.
No que diz respeito a qualquer membro do conselho que esteja actualmente a exercer um mandato de dois anos, tendo sido eleito antes da promulgação da emenda estatutária, pode exercer o resto do mandato de dois anos, embora excedesse o limite de oito anos, porque a eleição para a qual o actual mandato está a ser cumprido teve lugar antes da promulgação da emenda estatutária. Contudo, após o termo do mandato de dois anos, este membro do conselho não será elegível para concorrer à reeleição, a menos que a sua candidatura seja aprovada por voto favorável dos proprietários da unidade, tal como estabelecido no estatuto, ou, a menos que não haja candidatos elegíveis suficientes para preencher as vagas no conselho no momento da vaga.
No caso de qualquer membro do conselho que tenha servido num conselho por mais de oito (8) anos consecutivos, dentro da competência da emenda estatutária, e esteja a considerar concorrer à reeleição, não há nada no estatuto que o impeça de apresentar uma intenção inicial de candidatura e concorrer à reeleição, no entanto, só pode servir se receber um voto afirmativo de 2/3 de todos os votos expressos na eleição ou se não houver candidatos elegíveis suficientes para preencher as vagas no conselho. Do mesmo modo, nada impediria que um membro do Conselho que tenha servido no Conselho por mais de oito (8) anos consecutivos, fosse nomeado por um novo Conselho, caso houvesse uma vaga subsequente durante o mandato.
Por último, deve ser dada uma cuidadosa consideração aos documentos de gestão de uma Associação para determinar se, caso exista, a emenda estatutária se aplica a essa Associação em particular. Especificamente, uma Associação deve determinar se os seus documentos dirigentes contêm a linguagem “Kauffman” – uma disposição que permite a incorporação de emendas estatutárias subsequentes. Esta linguagem encontra-se tipicamente nas secções de definição da Declaração, indicando que os documentos regentes estão sujeitos às disposições da Florida Condominium Act, Capítulo 718 e “todas as emendas estatutárias adoptadas de tempos a tempos” – ou linguagem de importância semelhante. Se os documentos que regem uma Associação não contiverem a linguagem “Kauffman”, é possível que a emenda estatutária não seja aplicável, e as limitações de prazo recentemente decretadas não têm qualquer consequência para a Associação.
Ao determinar a elegibilidade de um membro do Conselho de Administração de longa data para candidatura, é prudente consultar o seu advogado de associação comunitária, uma vez que a elegibilidade pode resultar numa revisão completa dos documentos que regem a Associação e do estatuto aplicável.