Variância (uso do solo)

Duas grandes categorias de variâncias são geralmente utilizadas na prática do planeamento local do uso do solo: variâncias de área (ou a granel) e variâncias de uso.

Uma variância de área é o tipo mais comum. Pode ser solicitada por um construtor ou proprietário quando uma configuração estranha do terreno, ou por vezes os melhoramentos físicos (estruturas) no terreno, exigem um relaxamento dos regulamentos aplicáveis para evitar negar ao proprietário os mesmos direitos e utilização da propriedade de que gozam os proprietários de propriedades vizinhas. Um exemplo de livro de texto seria uma casa construída sobre um terreno de forma estranha. Se a forma estranha do lote tornar oneroso para o proprietário ou construtor o cumprimento dos contratempos normais de construção especificados no código, poderia ser solicitada uma variação para permitir um contratempo reduzido. Outra seria uma casa construída sobre um lote inclinado. Se a inclinação do lote tornar oneroso o cumprimento do limite de altura – tipicamente devido à forma como o código do município exige que a altura seja medida – então poderia ser pedida uma variância para uma estrutura de altura aumentada devido às condições especiais do lote.

Uma variância de uso é uma variância que autoriza um uso do terreno normalmente não permitido pela portaria de zoneamento. Tal variação tem muito em comum com uma licença de uso especial (por vezes conhecida como licença de uso condicional). Alguns municípios não oferecem este processo, optando em vez disso por lidar com tais situações ao abrigo de licenças de uso especial. A concessão de uma variância de uso também pode ser semelhante, com efeito, a uma mudança de zona. Isto pode, em certos casos, ser considerado zonamento pontual, o que é proibido em muitas jurisdições.

Em qualquer dos casos, o pedido de variância só se justifica se existirem condições especiais no lote que criem dificuldades, tornando demasiado difícil o cumprimento dos requisitos normais do código. Do mesmo modo, um pedido de variância num lote normal sem condições especiais poderia ser judiciosamente recusado. As condições especiais ou dificuldades devem normalmente surgir de alguma configuração física do lote ou das suas estruturas. A situação financeira ou pessoal do requerente normalmente não pode ser tida em consideração. De acordo com a maioria dos códigos que regem as variações, a aprovação da variação não deve resultar num risco para a saúde pública ou segurança e não deve conceder privilégios especiais ao proprietário do lote. Por outras palavras, quando um desvio é concedido, qualquer outro proprietário com condições semelhantes no local deve ser capaz de obter um desvio semelhante; este critério é frequentemente abordado através da citação de precedentes.