Varianz (Flächennutzung)

In der Praxis der lokalen Flächennutzungsplanung werden im Allgemeinen zwei große Kategorien von Varianzen verwendet: Flächen- (oder Volumen-) Varianzen und Nutzungsvarianten.

Eine Flächenvarianz ist die häufigste Art. Sie kann von einem Bauherrn oder Grundstückseigentümer beantragt werden, wenn eine ungerade Konfiguration des Grundstücks oder manchmal der physischen Verbesserungen (Strukturen) auf dem Grundstück eine Lockerung der geltenden Vorschriften erfordert, um zu vermeiden, dass dem Grundstückseigentümer die gleichen Rechte und die Nutzung des Grundstücks verweigert werden, die die Eigentümer der benachbarten Grundstücke genießen. Ein Beispiel aus dem Lehrbuch wäre ein Haus, das auf einem ungerade geformten Grundstück gebaut wurde. Wenn die ungerade Form des Grundstücks es für den Grundstückseigentümer oder den Bauherrn schwierig macht, die im Gesetzbuch festgelegten Standardabstände einzuhalten, könnte eine Abweichung beantragt werden, um einen reduzierten Abstand zu ermöglichen. Ein anderer Fall wäre ein Haus, das auf einem abschüssigen Grundstück gebaut wurde. Wenn die Neigung des Grundstücks die Einhaltung der Höhenbegrenzung erschwert – typischerweise aufgrund der Art und Weise, wie die Gemeinde die Höhe misst -, könnte eine Abweichung für ein Gebäude mit größerer Höhe aufgrund der besonderen Bedingungen auf dem Grundstück beantragt werden.

Eine Nutzungsabweichung ist eine Abweichung, die eine Landnutzung zulässt, die normalerweise nicht durch die Bebauungsverordnung erlaubt ist. Eine solche Abweichung hat viel mit einer Sondernutzungserlaubnis (manchmal auch als bedingte Nutzungserlaubnis bekannt) gemeinsam. Einige Gemeinden bieten dieses Verfahren nicht an und entscheiden sich dafür, solche Situationen stattdessen im Rahmen von Sondernutzungsgenehmigungen zu behandeln. Die Gewährung einer Nutzungsabweichung kann in der Wirkung auch einer Zonenänderung ähneln.

In jedem Fall ist der Antrag auf eine Nutzungsänderung nur dann gerechtfertigt, wenn besondere Bedingungen auf dem Grundstück vorliegen, die es zu schwierig machen, die normalen Anforderungen des Gesetzes zu erfüllen. Ebenso kann ein Antrag auf eine Abweichung für ein normales Grundstück ohne besondere Bedingungen vernünftigerweise abgelehnt werden. Die besonderen Bedingungen oder Härten müssen typischerweise aus einer physischen Konfiguration des Grundstücks oder seiner Strukturen resultieren. Die finanzielle oder persönliche Situation des Antragstellers kann normalerweise nicht in Betracht gezogen werden. Nach den meisten Gesetzen, die Abweichungen regeln, darf die Genehmigung der Abweichung nicht zu einer Gefährdung der öffentlichen Gesundheit oder Sicherheit führen und darf dem Grundstückseigentümer keine besonderen Privilegien gewähren. Mit anderen Worten, wenn eine Abweichung gewährt wird, sollte jeder andere Grundstückseigentümer mit ähnlichen Standortbedingungen in der Lage sein, eine ähnliche Abweichung zu erhalten; dieses Kriterium wird oft durch das Zitieren von Präzedenzfällen angesprochen.