Variante (uso del suolo)

Due grandi categorie di varianti sono generalmente usate nella pratica della pianificazione locale dell’uso del suolo: varianti di area (o di massa) e varianti d’uso.

Una variante di area è il tipo più comune. Può essere richiesta da un costruttore o da un proprietario terriero quando una strana configurazione del terreno, o a volte i miglioramenti fisici (strutture) sul terreno, richiedono un rilassamento dei regolamenti applicabili per evitare di negare al proprietario terriero gli stessi diritti e l’uso della proprietà goduti dai proprietari delle proprietà vicine. Un esempio da manuale sarebbe una casa costruita su un lotto di forma strana. Se la forma strana del lotto rende oneroso per il proprietario terriero o il costruttore conformarsi agli arretramenti standard dell’edificio specificati nel codice, una variante potrebbe essere richiesta per permettere un arretramento ridotto. Un altro potrebbe essere una casa costruita su un lotto in pendenza. Se la pendenza del lotto rende oneroso rispettare il limite di altezza – tipicamente a causa del modo in cui il codice del comune richiede che l’altezza sia misurata – allora una variante potrebbe essere richiesta per una struttura di altezza maggiore a causa delle condizioni speciali del lotto. Tale variante ha molto in comune con un permesso di uso speciale (a volte conosciuto come un permesso di uso condizionato). Alcuni comuni non offrono questo processo, scegliendo invece di gestire tali situazioni con permessi d’uso speciali. La concessione di una variante d’uso può anche essere simile, in effetti, a un cambiamento di zona. Questo può, in certi casi, essere considerato una zonizzazione spot, che è proibita in molte giurisdizioni.

In entrambi i casi, la richiesta di variante è giustificata solo se esistono condizioni speciali sul lotto che creano una difficoltà che rende troppo difficile rispettare i requisiti normali del codice. Allo stesso modo, una richiesta di variante su un lotto normale senza condizioni speciali potrebbe essere giudiziosamente negata. Le condizioni speciali o le difficoltà devono tipicamente derivare da qualche configurazione fisica del lotto o delle sue strutture. La situazione finanziaria o personale del richiedente normalmente non può essere presa in considerazione. Secondo la maggior parte dei codici che regolano le varianti, l’approvazione della variante non deve risultare in un pericolo per la salute o la sicurezza pubblica e non deve concedere un privilegio speciale al proprietario della proprietà. In altre parole, quando viene concessa una variante, qualsiasi altro proprietario con condizioni del sito simili dovrebbe essere in grado di ottenere una variante simile; questo criterio è spesso affrontato citando un precedente.