Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Grunddienstbarkeiten geben einer anderen Person oder Einrichtung das Recht, ein Grundstück zu betreten oder zu nutzen, das einer anderen Person gehört. Sie werden in der Regel an Versorgungsunternehmen vergeben, haben aber auch andere Zwecke.
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, ist es wichtig zu wissen, ob eine Grunddienstbarkeit vorhanden ist. Erfahren Sie mehr darüber, was Grunddienstbarkeiten sind und wie sie funktionieren.
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Auch wenn Sie sich bei dem Gedanken sträuben, dass jemand anderes Ihr Land betreten darf, haben die meisten Grundstücke eine Art von Grunddienstbarkeit. Sie können für Straßen genutzt werden oder an Versorgungsunternehmen vergeben werden, um das Recht zu erhalten, Kabel zu vergraben oder Versorgungsleitungen zu nutzen. Hausbesitzer zahlen manchmal für Grunddienstbarkeiten, um das Land eines anderen zu durchqueren, um ihre Häuser oder andere Ziele zu erreichen. Diese Zahlungen können einmalig, jährlich oder nach einem vereinbarten Zeitplan geleistet werden. Grunddienstbarkeiten können auch nach einem bestimmten Zeitraum verfallen.
Grundstücke, die eine Grunddienstbarkeit enthalten, werden manchmal als „dienendes Grundstück“ bezeichnet. Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, sollten Sie in den öffentlichen Aufzeichnungen nach Grunddienstbarkeiten Ausschau halten, vor allem wenn Sie einen Swimmingpool oder ein zusätzliches Gebäude errichten möchten. Ein Grundstückseigentümer kann nicht auf einer Grunddienstbarkeit bauen.
Wie funktionieren Grunddienstbarkeiten?
Dienstbarkeiten können auf verschiedene Weise in Kraft treten, und die genauen Regeln variieren je nach Bundesland und Gemeinde. Grunddienstbarkeiten können zum Beispiel in die Grundstücksurkunden geschrieben werden. Manche Grunddienstbarkeiten ergeben sich einfach aus der Notwendigkeit – zum Beispiel, wenn Ihr Nachbar sein Grundstück nicht betreten kann, ohne über Ihr Grundstück zu fahren. Manchmal kann eine Person eine Grunddienstbarkeit durch „nachteiligen Besitz“ erlangen, indem sie einfach das Eigentum eines anderen für eine bestimmte Zeitspanne nutzt. Andere müssen ausdrücklich schriftlich eingeräumt werden.
Dienstbarkeiten gehen in der Regel mit dem Grundstück einher – sie werden zusammen mit dem Grundstück übertragen, wenn es verkauft oder anderweitig an einen neuen Eigentümer übergeben wird. Dies kann je nach Art der Grunddienstbarkeit und den Besonderheiten der Vereinbarung variieren, aber viele Grunddienstbarkeiten werden als dauerhaft angesehen.
Arten von Grunddienstbarkeiten
Die häufigste Art von Grunddienstbarkeiten, die man in Wohngegenden findet, ist die für öffentliche Versorgungseinrichtungen. Sie könnten eine Dienstbarkeit haben, die es einem städtischen Elektriker erlaubt, Ihr Grundstück zu betreten, um einen Strommast zu erreichen, wenn Sie einen in Ihrem Hinterhof haben.
Sie sollten wissen, wo sich unterirdische Versorgungsleitungen befinden, besonders wenn Sie planen, einen Teil Ihres Grundstücks auszuheben. Nicht jede Abwasserleitung verläuft durch die Straße; in älteren Städten ist es üblich, eine Abwasserleitung oder Senkgrube in einem Hinterhof zu finden. In einigen Gemeinden können Sie eine städtische Hotline anrufen, und die Versorgungsabteilung wird einen städtischen Mitarbeiter aussenden, der Ihr Grundstück mit Fähnchen absteckt und die Arten der unterirdisch verlaufenden Versorgungsleitungen anzeigt.
Anlagengrunddienstbarkeiten
Andere Arten von Grunddienstbarkeiten können eine gemeinsame Einfahrt oder einen Weg betreffen, der der einzige Zugang von der Straße zu einem Haus hinter Ihrem Grundstück sein könnte. Diese Arten von Grunddienstbarkeiten sind oft dauerhaft und gehen mit dem Verkauf des Grundstücks über (sie werden auch Grunddienstbarkeiten genannt).
Negative Grunddienstbarkeiten
Eine negative Grunddienstbarkeit verhindert, dass etwas geschieht, wie z.B. das Pflanzen eines Baumbestands, der das Fernsehsatellitensignal eines Hausbesitzers blockieren würde oder sogar eine Aussicht, die zum Wert des Grundstücks beiträgt.
Es ist in der Regel am einfachsten, Ihrem Nachbarn anzubieten, für eine Grunddienstbarkeit zu zahlen, wenn Sie eine auf seinem Land erwerben müssen. Stellen Sie nur sicher, dass Sie es aufzeichnen.
Dienstbarkeiten durch Verjährung
Dienstbarkeiten durch Verjährung werden durch „feindliche, offene und notorische Nutzung“ erworben. Grunddienstbarkeiten können von einer Person beansprucht werden, die ein Grundstück, das einem anderen gehört, ohne dessen Erlaubnis oder Zustimmung ständig überquert. Stellen Sie sich das als eine Version der Hausbesetzerrechte vor.
Die Grunddienstbarkeit findet man im Allgemeinen in ländlicheren Gegenden, nicht in einer städtischen Umgebung.
Grunddienstbarkeit vs. widerrechtlicher Besitz
Obwohl es dem Erwerb einer Grunddienstbarkeit ähnlich ist, beinhaltet widerrechtlicher Besitz eine kontinuierliche, notorische Nutzung für einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren – in einigen Staaten sogar mehr. Die Nutzung ist allgemein bekannt und sie ist schamlos. Der Nutzer hat effektiv das alleinige Eigentum an dem Grundstück beansprucht.
Bei einer aufschiebenden Grunddienstbarkeit geht es eher darum, das betreffende Land zu teilen, als es vollständig zu übernehmen.
Ziehen Sie einen Anwalt zu Rate, wenn Sie hoffen, ein Grundstück durch aufschiebende Grunddienstbarkeit zu erwerben, da Sie möglicherweise alle damit verbundenen fälligen Grundsteuern bezahlen müssen. Es gibt noch einige andere rechtliche Vorbehalte, die von Staat zu Staat variieren.
Die Auswirkungen von Grunddienstbarkeiten
Hauskäufer lesen nicht immer den vorläufigen Bericht der Rechtsschutzversicherung oder die Zusage des Eigentümers, wenn sie eine Immobilie kaufen, aber beide Dokumente sollten die Lage aller Grunddienstbarkeiten enthalten.
Eine beispielhafte Beschreibung einer Grunddienstbarkeit könnte besagen, dass sie „die östlichen 5 Fuß abdeckt“. Das würde bedeuten, dass Sie keinen Zaun bauen oder irgendeine Art von dauerhafter Struktur – oder sogar einen Swimmingpool – in einem Bereich installieren können, der 5 Fuß entlang der östlichen Seite Ihrer Grundstücksgrenze verläuft.
Einige Grunddienstbarkeiten werden nur in den Titelpapieren erwähnt. Sie sind nicht auf einer Karte eingezeichnet, so dass Sie möglicherweise die Karte des Gutachters oder die Flurkarte in die Hände bekommen müssen, um genau zu bestimmen, wo sie sich befinden. Sie können auch nach der Beschreibung der Grunddienstbarkeit in dem Rechtsdokument fragen, das nach Buch und Seite in den öffentlichen Aufzeichnungen aufgezeichnet ist.
Key Takeaways
- Eine Grunddienstbarkeit gibt jemandem das Recht, einen Teil des Grundstücks eines anderen zu einem bestimmten Zweck zu betreten.
- Sie werden üblicherweise an Versorgungsunternehmen vergeben, können aber auch aus anderen Gründen gewährt werden, z. B. wenn ein Nachbar ein anderes Grundstück überqueren muss, um sein eigenes zu erreichen.
- Die Regeln für Dienstbarkeiten variieren je nach Staat, Gemeinde und Art der Nutzung.