4 tipos comunes de contratos de construcción
Un contrato de construcción proporciona un acuerdo legal vinculante tanto para el propietario como para el constructor que dice que el trabajo ejecutado recibirá la cantidad específica de compensación. También puede decir cómo se distribuirá esa compensación. Hay varios tipos de contratos de construcción utilizados en la industria, pero hay ciertos tipos de contratos de construcción preferidos por los profesionales de la construcción.
Los tipos de contratos de construcción suelen definirse por la forma en que se va a realizar el desembolso. Detalla otros términos específicos, como la duración, la calidad, las especificaciones y varios otros elementos. Estos tipos de contrato principales pueden tener muchas variaciones y pueden personalizarse para satisfacer las necesidades específicas del producto o del proyecto.
Tipo de contrato de suma global o precio fijo
Este tipo de contrato implica un precio fijo total para todas las actividades relacionadas con la construcción. Los contratos a suma alzada pueden incluir incentivos o beneficios por terminación anticipada, o también pueden tener penalidades, llamadas daños liquidados, por una terminación tardía.
Los contratos a suma alzada se prefieren cuando se ha revisado y acordado un alcance claro y un cronograma definido.
Este contrato se utilizará cuando se necesite transferir el riesgo al constructor y el propietario quiera evitar órdenes de cambio por trabajos no especificados. Sin embargo, el contratista también debe incluir algún porcentaje de coste asociado a la asunción de ese riesgo. Estos costes estarán ocultos en el precio fijo. En un contrato a tanto alzado, es más difícil recuperar el crédito por el trabajo no completado, así que considere esto cuando analice sus opciones.
Contratos de coste adicional
Este tipo de contrato implica el pago de los costes reales, compras u otros gastos generados directamente por la actividad de construcción. Los contratos de coste más deben contener información específica sobre una determinada cantidad prenegociada (algún porcentaje del coste de material y mano de obra) que cubra los gastos generales y los beneficios del contratista. Los costes deben estar detallados y deben clasificarse como costes directos o indirectos. Existen múltiples variantes de contratos de coste más y las más comunes son:
- Coste más porcentaje fijo
- Coste más tarifa fija
- Coste más con contrato de precio máximo garantizado
- Coste más con contrato de precio máximo garantizado y bonificación
Los contratos de coste más se utilizan cuando el alcance no ha sido claramente definido y es responsabilidad del propietario establecer algunos límites sobre cuánto facturará el contratista. Cuando se utilizan algunas de las opciones mencionadas, esos incentivos servirán para proteger los intereses del propietario y evitar que se le cobren cambios innecesarios.
Tenga en cuenta que los contratos de coste más son difíciles o más difíciles de seguir y se necesitará más supervisión.
Contratos de tiempo y material cuando el alcance no está claro
Los contratos de tiempo y material suelen ser preferibles si el alcance del proyecto no está claro, o no se ha definido. El propietario y el contratista deben establecer una tarifa acordada por hora o por día, incluyendo los gastos adicionales que puedan surgir en el proceso de construcción.
Los costes deben clasificarse en directos, indirectos, recargos y gastos generales, y deben incluirse en el contrato. En ocasiones, el propietario puede querer establecer un tope o una duración específica del proyecto al contratista que debe cumplir, con el fin de que el riesgo del propietario se minimice. Estos contratos son útiles para los pequeños alcances o cuando se puede hacer una estimación realista sobre el tiempo que tomará para completar el alcance.
Contratos de precios unitarios
Los contratos de precios unitarios son otro tipo de contrato comúnmente utilizado por los constructores y en las agencias federales. Los precios unitarios también pueden establecerse durante el proceso de licitación, ya que el propietario solicita cantidades y precios específicos para una cantidad predeterminada de artículos unitizados.
Al proporcionar precios unitarios, el propietario puede verificar fácilmente que se le están cobrando precios no inflados por los bienes o servicios que se adquieren. El precio unitario puede ajustarse fácilmente hacia arriba y/o hacia abajo durante los cambios de alcance, lo que facilita que el propietario y el constructor lleguen a acuerdos durante las órdenes de cambio.